現代包租公賺錢筆記
每天工作2小時，投資房產4年身價千萬 現代包租公賺錢筆記
王派宏20歲那年失戀了，從此認定其貌不揚的自己除了累積財富再無其他出路。25歲時，他以人生的第一個80萬元與另兩個朋友合資，湊足150萬元，毅然放棄近9萬元月薪，轉進房地產，從此展開「包租公」生涯。
現在，他30歲，每天只工作兩小時，主要工作內容是鎖定中原及逢甲兩所大學附近商圈看房子、跟仲介洽談，加上週末演講不工作，一週工時平均只有10小時，4年下來累積千萬身價。雖然不是富豪，但比起一般朝九晚五外加超時工作的同齡上班族，他覺得自己賺到對時間的支配權，也比其他人更有機會快速累積財富。
王派宏的「包租公」經驗可以複製嗎？「當然可以，我現在所有的知識及財務智商，全都是靠讀書及學習別人經驗而來的。」他架設了兩個網站，用現金流遊戲吸引同好，集結不少同好交流理財經驗，他現在上課，從前年完全免費，到今年一堂3小時的課收費4,000元，聽講者都想學習王派宏的經驗後再上場試身手。
專挑「急售」房屋，市價五成購入
實際操作時，王派宏不斷強調實證的重要性。他最初之所以選定投資台中逢甲商圈，是因為發現：愈往中南部，平均房價就明顯下降，加上市調顯示逢甲大學學生超過2萬，因此成為他首戰據點。
4年下來，王派宏手中隨時保持15筆以上房產流通，看房子向來都是「為別人而看」，從下一個買主的立場出發，他認為「好房子」就是可以為他賺錢的房子。「買來自住，然後希望過一陣子再轉賣賺價差的思維，不能算投資，因為絕大多數人並沒有真正思考如何利用房子賺錢，倒是尚未入住就花了一筆裝潢費，然後又因為花了太多錢，捨不得在行情好時賣出，或者因為開價太高，賣不出去。」
因此就租屋來說，他會不斷精算及實驗每個地區、每種房子出租的循環周期及淡旺季，淡季時以降價或開放預訂等促銷方式提升出租率；房產售出的周轉率他也有觀察，譬如逢甲商圈雖然容易滿租，但平均要到第九個月才可以市價賣出；而中壢中原大學附近的房產則平均4到5個月便可以脫手，所以他現在將投資重心移向中壢。
王派宏的經營法則是：全力尋找「急售」的房子，以市價五至七成購入，然後以低於市價的9折售出，平均房子的周轉率維持在6個月。他的選屋策略是：市價300萬元以下、屋齡15至25年，以三房兩廳及套房為主。當然，這也是經過一再測試後最好操作、適用於中原及逢甲商圈的原則，並非放諸四海皆準。
下手前，至少看100間房子
他引用美國知名衝浪品牌Quicksilver創辦人的話：「從採購中賺錢，而不是從銷售中賺錢。」印證於他的理論是：「只要學會買到可投資的物件，就不愁吃穿。」
對於投資新手，王派宏建議下場買房子之前，請先花3年做觀察、學習等準備；挑選投資據點時，最好一次進入3個點，擴點利於分析比較；持續看房，至少看過100間房子，再從中挑出10間比較，針對其中3間出價，最後可能選中1間，這就是買屋的黃金比例「100：10：3」。
話雖如此，能真正忍住只看不買的人很少，在一週只工作10小時的輕鬆背 後，王派宏曾為此付出的努力及耐心一般人並沒看見，「如果你真能看完100間房子，然後不厭其煩地做市調、做功課，要不先去租屋公司或仲介公司上班個半年才下手，那我相信你真適合房地產投資，即使碰到景氣的無情衝擊，也能存活。」
跟隨產業景氣，才能務實獲利
王派宏在4年前景氣最好的時候進場，當時買房地產可享銀行全貸，利率約2％多，還有前兩年寬限期可以只還利息；然而好景不常，從95年開始，政府逐步緊縮房貸，貸款成數甚至下降到六成，取消寬限期，一開始即本息攤。這一波衝擊，衝散王派宏最初的經營團隊；去年的卡債風暴，更使他在網路上認識的「富爸爸」家族成員幾乎全數退場，去年市場上還敢買的人只剩下他，「我現在手上物件只剩6件，出租都沒問題，但一件也賣不出去。景氣不佳，再高的財務智商也沒用。」
今年房市受到政策影響不景氣，他也停止看房買房，有更多時間閱讀，同時藉演講及出書來增加收入。
他創出一套房地產周期理論，就是比照總統大選以4年為一周期，新政府每釋出一波利多，其效應約可維持兩年，所以投資者該把握這兩年大做，至於接下來兩年可能就得休息或者小小做，賺兩年、停兩年，隨著產業的周期走，才能務實獲利。去年與今年雖然景氣冷，但明年政府將釋出「兩年200萬元免利息」的房貸利多，是他期望的春天。
文／林婉蓉，轉載自：